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江苏无锡法院公布祖孙三代之间的房屋纠纷案

发布时间:2022-12-06 14:37:05 | 来源:中国青年报

  作者:若曦

  近日,江苏无锡法院公布了一起祖孙三代之间的房屋纠纷案,引发网友热议。事情的起因是:老张当年决定在孙子小张上小学前,将名下一套学区房转给小张。于是老张与小张父亲大张前往房管局签订了二手房买卖合同,成交价为10元,房屋过户到了小张名下。

  3年后,老张与儿子发生矛盾,起诉想让房子重新回到自己名下。法院经审理认为,案涉二手房买卖合同应属无效合同,应认定张某将案涉房屋过户给小张系基于赠与的意思表示,故判决确认案涉房屋归小张所有。判决后,张某上诉至二审法院,二审法院判决驳回上诉,维持原判。

  此事经报道后,一度登上了热搜。很多人对法院的裁判感到不理解,对爷爷无法要回10元钱“卖给”孙子的房屋,感到不可思议。但深挖、还原该案案情和纠纷经过的话,可以看出法院的裁判是合法的,且提醒着人们从事重大民事活动时应谨慎而为,因为每个人都应为自己的“言行”承担法律后果。

  根据报道可知,张某陈述其将案涉房屋过户给孙子系为其入学所需,而小张及其父亲大张则认为案涉房屋过户系张某的自愿赠与。由此可见,双方对案涉房屋过户给小张的真实原因各执一词,但双方均认为签订二手房买卖合同时不存在真实的买卖合意。

  那么,对于这种平等民事主体之间的民事纠纷,在有争议的情况下,法院就应根据“谁主张谁举证”的原则以及常识常理,来判断真实的案情并作出裁判。

  此时,摆在法庭前且各方无争议的事实是,房屋过户时双方不存在买卖合同的真实意思表示,双方在办理案涉房屋过户登记时小张已经入读该房屋对应的学校,房屋成交价10元钱并非正常的买卖价款,房屋已经过户给小张,小张及其代理人认为系赠与。

  可以说,根据现有证据,稍有法律常识的人,一看便可得出博弈双方中老张处于弱势地位。故法院依据各方举证情况,结合民事诉讼中根据证据“高度盖然性”还原案件事实的做法,认定案涉房屋系老张赠与给小张符合法律规定。

  在通常的市场经济活动中,正常的买卖与赠与是互斥的关系,即如果是赠与关系,就排除了买卖关系。根据《民法典》等规定,赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。本案案涉房屋已经完成过户,即财产已经转移,受赠人成为合法产权人,老张无权撤销赠与。

  那么,老张是否就完全无法要回该“低价”销售的房屋了?并非如此。《民法典》还赋予了赠与人的法定撤销权,受赠人有严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益,对赠与人有扶养义务而不履行,不履行赠与合同约定的义务三种情形的,赠与人可以撤销赠与。

  但遗憾的是,老张目前只是与大张发生了矛盾,并无证据证实受赠人具有前述三种情形,应承担“举证不能”的法律后果。

  由此可见,部分网友的观点,虽然出发点是好的,但存在一定误区:并不是法院不为弱势的老张主持正义,而是老张以自己当初的行为表明,其低价“卖房”给孙子不是买卖是赠与,故其理当为自己的行为承担法律后果。

  这也说明,每个人都应谨记“说出去的话就像泼出去的水”这一常识,尤其是从事与自身利益相关的市场交易时,要三思而后行。实在拿不准的时候,要查询法律知识,咨询专业人士,做到对行为后果有充分的预判。否则,等到木已成舟时再要求法庭满足自己的诉求,很可能得不到支持。(作者为法官)

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